还有啥地方比购物中心更能代表美国郊区的文化吗？这些大型封闭式购物中心在 20 世纪 70 年代开始流行，并在接下来的二十年里，成为一种全国现象。如果你的社区正在发展，那么很可能很快就会出现一个全新的购物中心。露天购物中心的时代已结束。取而代之的是闪闪发光的零售仙境，一应俱全——百货商店、专卖店、快餐店、堂食餐厅，更不可思议的是游戏厅和电影院等娱乐设施。

　　无论天气如何，购物中心很快就成为了人们的必去之地。购物者无需出门就可以浏览、用餐和娱乐。它们不仅成为了购物的热点，还成为了文化的试金石。

　　独立电影制片人凯文·史密斯正在制作一部名为《耍酷一族》的电影，讲述懒人在当地购物中心制造麻烦的故事。情景喜剧《老爸老妈浪漫史》通过一部名为《我们去购物中心》的音乐视频，揭露了一个角色作为90年代流行歌星的秘密过去。当轰动一时的超自然剧《怪奇物语》推出第三季时，最引人注目的是……一家大型新购物中心即将落户印第安纳州。

　　购物中心通常由一家物业管理公司所有，该公司将数十到数百个空间出租给小企业和全国连锁店。购物中心能承受一些商店的倒闭，但随着慢慢的变多的商店关门，这些损失开始累积。当然，并非所有企业都生而平等。购物中心成功的最大因素之一是其主力店的稳定性——通常位于购物中心两端的大型百货商店。大多数购物中心依靠两到四家主力店来吸引客流，而小型购物中心有时只需要一家就可以了。

　　最常见的主力店是服装和配饰连锁店，例如梅西百货、JC Pennys 和诺德斯特龙。尽管近年来，主力店已实现多元化，包括像Target这样的多功能连锁店、像Home Depot这样的五金店以及像Dick’s Sporting Goods这样的户外用品店。甚至像Barnes & Noble这样的大型书店也可以扮演这一角色。主力店为自己和商场通过租金创造了可观的收入。但是，当其中一家零售巨头倒闭时，它会对商场的盈利造成巨大冲击。

　　商场长期以来一直在缩小规模和关闭——但近年来，这一进程加快了。这导致一些人问，我们是不是正处于商场的末日？许多商场都在走下坡路，以至于追踪它们的倒闭慢慢的变成了一种成熟的消遣。 “死寂商场”走访是增长最快的子版块和 YouTube 类型之一，爱好者们会前往当地的商场，记录哪些商场还在营业，哪些商场已经关门，以及商场衰败到何种程度。这些探索的范围从仍在运营但已显露出破败迹象的购物中心，到濒临关闭的近乎废弃的购物中心——城市正准备将它们改造成能够真正吸引人们回归的地方。

　　另一个流行的流行词是“demalling”，大型且几乎废弃的购物中心被部分或全部拆除。

　　这种崩溃已经持续了很久——但原因有很多，而且并非所有原因都显而易见。

　　首先……购物中心可能仅仅是飞得离太阳太近了。曾有一段时间，人们对美国大型购物中心的渴望似乎永无止境——但事实并非如此，购物中心给购物中心带来了沉重的打击。由于众多购物中心彼此之间通常车程可达，它们开始相互蚕食，无法维持其庞大的房地产足迹。这种趋势在新泽西州尤为明显，新泽西州是美国人口最稠密的州，每平方英里的购物中心数量比美国其他任何地方都多。

　　在新泽西州的一些地区，十英里内就有多家购物中心的情况并不少见。而这一个数字正在缓慢但稳步地缩小。即使是世界上最华丽的购物中心也并非安全。

　　它于 1989 年开业，运营了近三十年，但却遇到了重大问题——进入顶层十分艰难。此外，该购物中心位于美国最繁忙的购物区之一的中心，距离大型梅西百货仅一个街区。多年来，曼哈顿购物中心逐渐萎缩。顶层被改造成办公空间，曾经熙熙攘攘的购物中心逐渐缩减到只有两层，而且看不到美食广场。到2020年，购物中心彻底衰落，并永久关闭。

　　曼哈顿购物中心可能从一开始就注定要失败，因为它的位置和布局很奇怪，但美国购物中心面临着更大的问题。首先，去购物中心购物已不再那么流行了。这可能是购物中心衰落最常被讨论的原因，而且有很多证据支持这一点。对于80后和90后的孩子来说，他们可能还记得购物是一项重要的家庭仪式。开学购物通常意味着要长途跋涉到购物中心或百货商店试穿新衣服、购买学习用品——然后希望最后能停下来吃个冰淇淋。

　　除了目录订购之外，当时基本上没有什么可以替代实体店购物的。然后，一个名叫杰夫·贝佐斯的人出现了。90年代末，网上购物才刚刚开始兴起，专卖店开始提供全国范围内的在线配送服务，一些零售商也开始提供数字订单。然后，一个名为亚马逊的网站成立了，主要专注于为客户配送书籍。这对购物中心来说是一个沉重的打击，因为当时书店是主要的租户。还记得B. Dalton吗？Waldenbooks？Borders？

　　这些都是大型连锁书店，也是Barnes & Noble的竞争对手，随着网上图书购物的兴起，它们纷纷倒闭。Barnes & Noble幸存了下来，很大程度上得益于其友好的浏览氛围和店内咖啡馆，但这却是实体购物遭受的第一击。而且，这种打击还会持续下去，而且力度很大。很快，亚马逊从一个卖书的网站发展成为一个销售……一切商品的网站。只需按一下按钮，就可以买到衣服、电器和新奇物品。

　　更重要的是，大型零售商不得不参与竞争，于是他们开始提供自己的直销服务。这意味着商店经常为了更大的利润空间而蚕食自己的购物中心分店。随着家用电脑让位于智能手机，订购变得越来越容易——当所有东西都触手可及时，越来越难以证明去购物中心是有道理的。受到打击最严重的不是购物中心，而是它最强大的租户。

　　购物中心失败的最常见原因之一就是其主力店倒闭——而没什么比这些大型百货商店更能受到网上购物的冲击了。在过去的几十年里，一些曾经标志性的百货连锁店彻底倒闭了——其中包括 Stern’s、Sears 和 Lord & Taylor——在全国各地的购物中心留下无数空置的店铺。此外，在新的零售格局下，梅西百货和杰西潘尼等大型连锁店也大幅削减开支，关闭了许多门店，其中包括许多陷入困境的购物中心内的门店。

　　虽然拥有四家主力店的购物中心可能能够承受一家门店关闭的影响，但只有一两家主力店的购物中心可能很快就会发现自己陷入亏损，并且销售额急剧下降。这在某种程度上预示着购物中心需要开始更多地依赖其他顾客。没错，现在是时候谈谈……青少年了。如果你是90后，“商场见”可能是你常说的话。那是闲逛的绝佳场所。

　　当然，你没有多少钱，但你不需要购物！商场里可能有游戏机厅，也许有电影院，当然还有摆满各种价格合理的商品的美食广场。特别是对于留守儿童来说，这是在爸爸妈妈下班回家之前消磨时间的好方法。它不仅仅是一个零售目的地，也是一个社交场所——青少年可能不是最大的顾客，但他们是最可靠的。然后，情况发生了变化。随着20世纪90年代进入21世纪，放养式育儿被直升机式育儿所取代。

　　新一代的父母不太愿意让孩子在商场里随意乱逛，而繁重的课外活动安排往往意味着青少年没有时间在商场里闲逛。此外，商场本身也开始变得不那么受欢迎——关于打架和偷窃的报道，其中一些是青少年所为，实际上导致许多商场实行宵禁。儿童和青少年只有在父母或监护人的陪同下才能在特定时间后进入商场——有些商场甚至选择全天候开放。

　　这或许能让商场稍微安静一些，但也可能削减利润。所有这一切加在一起，给商场带来了大量问题，然后变成了一场海啸。我们都记得，当 Covid-19 成为世界上最令人恐惧的病毒时，世界似乎突然停止了。虽然所有企业都受到了随后的封锁的影响，但没有哪个行业受到的打击比购物中心更大。由于这些是封闭的零售空间，它们通常是最后获准重新开业的。

　　美国各地的购物中心至少关闭了两个月，在新泽西州、加利福尼亚州和新墨西哥州等地，关闭时间甚至更长。即使获准开业，它们也常常面临新的限制——一些场所（如电影院）的营业时间更长，许多购物中心不允许开放美食广场的用餐区。这引发了持续至今的金融下滑。钱不再进来，但账单却源源不断地涌来。封锁期间，商场仍需维护，大多数商场仍需支付租金。

　　房东和债权人并不希望所有企业倒闭，通常会提供延期付款协议，而政府补贴也有助于缓解部分压力。但尽管做出了这些努力，大多数商场在封锁结束后的财务状况比以前糟糕得多。在此期间，人们更加习惯于通过互联网订购所有东西——对许多人来说，外出购物不再是第二天性。一旦习惯被打破，还能恢复吗？这是美国商场目前面临的最大问题。

　　弄清楚不断变化的销售模式并加以应对很容易——但当整个商业模式因外部因素而快速衰退时，就没那么容易了。购物中心的设计初衷是为了迎合人们对便捷、一站式购物的无限渴望。然而，主力店购物的衰落以及整体实体店购物的下滑，产生了连锁反应。美食广场租户如果没有客流量就无法成功。像糖果店这样的小型商店，或者像随处可见的Spencers这样的新奇商店，虽然不会吸引顾客到购物中心，但它们能吸引到偶尔光顾的顾客。

　　如果没有这种持续不断的客流，购物中心就无法满足需求。因此，必须有东西来填补这个空间。目前，各大购物中心都在努力填补空置的零售空间，但成功率参差不齐。在某些情况下，采用非常规的方法来吸引新租户可能很聪明，但也可能显得孤注一掷。如今，即使是成功的购物中心，也往往只有 10% 到 25% 的零售点在营业，这仅仅是由于常规的人员流失和小企业关门造成的。

　　因此，购物中心正在从零售转向餐饮和服务。在购物中心里，到处都是珍珠奶茶咖啡馆和其他特色咖啡馆是很常见的。但一些新开的咖啡馆更令人惊讶。如今，购物中心经营方式的一个更令人鼓舞的变化是，它们正转向成为一个拥有景点和基本服务的社区中心。购物中心内设健身房、美发沙龙等商业设施，以及彩绘陶艺店等活动场所，这是很常见的。除此之外，电影院和餐厅在顾客开始购物之前就能吸引他们。然后，顾客进门后，也许会顺便去梅西百货买点东西。

　　以伍德布里奇购物中心为例，它是新泽西州第四大购物中心，也是最古老的购物中心之一。这座建于20世纪70年代的购物中心因其独特的建筑风格而拥有众多粉丝，但它建得太早了，甚至连一个中央美食广场都没有。最初只有三家主力店，后来扩展到五家，购物中心规模庞大，但却面临着来自邻镇一家更现代化的竞争对手的激烈竞争。

　　结果，它的两家主力店关门了，零售产品线出现了巨大的空缺。多年来，为了维持运营，该商场引入了牙科诊所等非常规租户。作为时代的标志，它之前巨大的 Lord & Taylor 主力店没有卖给其他零售商，而是卖给了一家医疗检测公司。好吧，至少这样可能会吸引很多员工来商场吃午饭！

　　你能相信美国游客最多的景点是……一个商场吗？那一定是位于明尼苏达州的美国购物中心，一座由三五集团（Triple Five Corporation）拥有的庞大的四层建筑。该公司认为，购物中心不应只是零售目的地，而应以其华丽的景点吸引人们，这些景点本身就是度假胜地。美国购物中心不仅仅是购物场所，它还是一个娱乐中心。它拥有数百家商店和数十家餐厅和快餐店，满足了前来购物的人们的需求，而不仅仅是寻求购物疗法。

　　游客可以探索游戏机厅、迷你高尔夫球场、镜子迷宫、虚拟现实影院、密室逃脱、喜剧俱乐部，甚至还有水族馆。但购物中心最精彩的是一个以尼克儿童频道人物为主题的大型室内游乐园。

　　除了水族馆和游乐园外，它还拥有世界一流的水上乐园、晚餐剧院，甚至还有室内卡丁车竞技场。但它最独特的地方可能就是二楼的大型亚洲超市，里面还有一个迷你美食广场。这种首先成为美食和娱乐目的地的策略，帮助这个相当偏远的大型购物中心成为加拿大的顶级景点之一。

　　在21世纪初，购物中心已经走向衰落，因此在距离纽约仅几分钟路程的地方建造美国最大的购物中心的想法似乎很荒谬。但这正是新泽西州的一个开发团队所尝试的。十多年来，庞大的Xanadu综合体奇异多彩的外观耸立在过往的车辆上方，不断提醒着人们延误和失望。许多人认为它永远不会开业。随之而来的是一团糟的腐败、争议和破产——直到三五集团介入，挽救了局面，并让更名为美国梦的购物中心跨过了终点线月，在经历了多年的挫折之后，这家购物中心终于开业了……好吧，算是吧。说这是一段坎坷的旅程，

　　整个综合体全面投入运营还需要一年多的时间。从那时起，它分阶段开放，逐渐发展成为一个大型娱乐中心。

　　美国梦购物中心因其众多的景点、商店和美食而获得了大量赞誉和人气，但在财务上，它一直在苦苦挣扎以维持运营。它从一开始就背负了巨额债务，由于起步缓慢和被迫关闭而损失惨重，而且从未完全摆脱困境。它短期内没有倒闭的危险，但其财务前景仍不明朗。它最大的成功之一是吸引了大量正统犹太顾客，这要归功于它的犹太洁食。

　　旗下拥有大量购物中心的金字塔公司（Pyramid Companies）是纽约两家大型购物中心的管理团队——位于西奈阿克的帕利塞兹中心（Palisades Center）和位于锡拉丘兹的Destiny USA。这两家购物中心都是高耸的购物中心，拥有数百家租户，并且都提供大量的景点。Palisades Center 的四楼设有密室逃脱、喜剧俱乐部和高档餐厅，还有适合儿童游玩的蹦床公园等设施。与此同时，Destiny USA 则以悬挂在中庭上方的巨型绳索课程和通往适合儿童的互动博物馆 WonderWorks 的颠倒希腊神庙来迎接游客。

　　两家购物中心都不太可能立即关闭，但未来仍不确定。对于一些购物中心来说，试图通过华而不实的设施来挽救局面可能会适得其反——而且会非常糟糕。回到伍德布里奇购物中心，这家位于新泽西州中心的大型购物中心自 1971 年开业以来。它试图通过独特的设施来吸引新顾客，比如戴夫和巴斯特的街机游戏机厅、密室逃脱，甚至还有室内竞技场。但有一项举措却得不偿失。

　　该公司在2019年开设了一家水族馆，但它没有选择Triple Five购物中心内声誉良好的SeaLife品牌，而是与SeaQuest签约，后者是一家知名度较低、过去曾被指控虐待动物的连锁水族馆。从一开始，麻烦就接踵而至。动物权利活动家在购物中心外抗议，动物死亡率惊人，水族馆也拖欠了租金。最终，州政府吊销了水族馆的运营许可——这对一家无力承担这两大损失的购物中心来说是一个巨大的财务打击和公关污点。这也是为什么许多人说美国购物中心的缓慢衰落是不可避免的。

　　购物中心的鼎盛时期可能已经过去，原因有很多，但最大的原因可能仅仅是它们太多了。零售业格局已经发生了变化，而且已经无法将这个妖怪重新放回瓶子里。虽然有些购物中心注定要失败，但人们希望其他购物中心能够利用竞争减少的机会蓬勃发展。积极的迹象也有一些，例如租金降低导致高档餐厅和家族企业入驻购物中心的数量增加。

　　唯一清楚的是，如果购物中心继续依赖老式的购物模式，那么没什么能将它们从下滑的螺旋中拉出来。千禧一代在购物中心的陪伴下长大，购物中心是他们文化结构的一部分，很少有人愿意看到没有购物中心的美国。但好消息是，他们中的许多人现在自己也为人父母了——所以也许他们会向新一代人介绍这些地方的乐趣。现在，如果他们能找到一个游戏厅和一家 Orange Julius 冰淇淋店就好了……购物中心是注定要失败，还是能够重塑自我并生存下来？你是否见过你所在地区的购物中心衰落甚至倒闭？

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